Faza 2 procjene lokacije okoliša (ESA) je proces testiranja komercijalnog zemljišta i poboljšanja za određivanje razine onečišćenja okoliša koji je odobrila vlada SAD-a. Provodi se nakon što ESA faze 1 utvrdi da vjerojatno postoji kontaminacija. Proces procjene pomaže utvrditi odgovornost za kupce koji žele kupiti nekretninu i odrediti troškove čišćenja.
Onečišćenje okoliša nekretnina događa se kada opasne kemikalije ili nafta prodiru u zemlju ili se opasni materijali koriste u izgradnji poboljšanja. To se može dogoditi kada je nekretnina preblizu proizvodnom pogonu koji izbacuje kemikalije u lokalnu rijeku, na primjer. Građevinski materijali često sadrže kontaminante kao rezultat promjene industrijskih standarda koji su svojedobno odobravali korištenje određenih tvari samo da bi se utvrdilo da su s vremenom opasne za ljude, kao što su azbest i olovne boje.
Vlada SAD-a uspostavila je stroge standarde odgovornosti za kupce komercijalnih nekretnina, čineći svakog kupca odgovornim za čišćenje kontaminirane imovine nakon što kupnja prođe. Ova odgovornost pripada neovisno o tome kada je došlo do kontaminacije, tko je bio odgovoran za problem ili je li kupac bio svjestan problema prije završetka prodaje. Jedina iznimka je ako kupac može dokazati da je proveo marljivu istragu imovine kako bi utvrdio kontaminaciju. Ako njegova dužna pažnja nije dovela do crvenih zastavica, smatra se “nevinim kupcem” i nije odgovoran za čišćenje.
Kupci zadovoljavaju zahtjeve dužne pažnje tako što naručuju ESA na nekretnini. ESA ima tri faze. Prva faza je istražna. Pretražuje povijest posjeda i okolnog područja u potrazi za znakovima utjecaja na okoliš, kao što su blizina proizvodnih pogona, povijesni ekološki incidenti i uobičajena uporaba građevinskog materijala za starost nekretnine. Ako se istragom otkrije bilo kakav problem, nalaže se procjena stanja okoliša u fazi 2.
Faza 2 procjene okoliša na gradilištu je faza ispitivanja. Istraživač uzima uzorke tla, podzemnih i površinskih voda te ih testira na naftu, teške metale, pesticide i otapala. Također uzima uzorke građevinskih materijala korištenih na poboljšanjima i testira kvalitetu zraka u zatvorenom prostoru. Proces traži olovnu boju, radon, živu, azbest, plijesan i plijesan.
Američko društvo za ispitivanje i materijale (ASTM) postavlja standarde za procjenu okoliša u fazi 2. Za provođenje istrage angažira se konzultant koji kupcu dostavlja pisano izvješće. U pravilu, izvješće utvrđuje vrstu kontaminacije i razinu izloženosti, kao i daje stručno mišljenje o korektivnim mjerama koje treba poduzeti za čišćenje imovine. Ovo je nezamjenjiv dio procesa za kupca i omogućuje mu da odredi troškove povezane s čišćenjem po nalogu vlade ako odluči proći s prodajom.