Hipoteka za kupnju je jedna od najnekonvencionalnijih vrsta stambenih kredita u nekretninama. Poznat pod raznim imenima, u biti omogućuje kupcu da posudi novac od prodavatelja umjesto od banke. Iako je ova vrsta zajma rijetka, ima nekoliko prednosti za obje strane ako su kupac i prodavatelj spremni na određena žrtvovanja.
Hipoteka za kupnju novca, također poznata kao financiranje vlasnika ili financiranje prodavatelja, događa se kada se kupac i prodavatelj nekretnine slože s uvjetima u kojima kupac plaća mjesečno plaćanje u zamjenu za vlasništvo. Da bi to funkcioniralo, prodavatelj mora imati dovoljno kapitala negdje drugdje da otplati ostatak hipoteke. Nastala situacija nije različita od rasporeda i uvjeta najma ili leasinga nekretnine, osim što kupac preuzima potpuno vlasništvo nad nekretninom.
Nije ni približno tako uobičajen kao tradicionalni 30-godišnji stambeni zajam, hipoteka za kupnju novca može se dogovoriti u bilo kojoj od nekoliko situacija. Jedan od primarnih razloga zašto dolazi do ove vrste sporazuma je kada kupac ne može osigurati potrebna sredstva od banke. U ovoj situaciji, prodavatelj može zaraditi više novca tijekom trajanja plaćanja jer će obično naplatiti višu kamatu od banaka. Uz strpljenje, prodavatelj može dobiti mnogo više novca ovom metodom nego traženjem paušalnog iznosa odjednom od kupca putem tradicionalnog kanala financiranja.
Drugi način na koji funkcionira hipoteka za kupnju je kada prodavatelj želi upotrijebiti prodaju kao ulaganje. Za razliku od najma, hipotekarni dužnik ne mora brinuti o održavanju imovine i plaćanju poreza. Ova vrsta prodaje osigurava redoviti tok prihoda, u nekim slučajevima, 30 godina i ne zahtijeva dodatni napor.
Češća verzija hipoteke za kupnju novca javlja se kada je kupac u mogućnosti osigurati nešto bankovnog financiranja, ali nije dovoljno za kupnju nekretnine. U tom slučaju, kupac daje sav bankovni hipotekarni novac prodavatelju, a zatim pristaje na uvjete otplate preostalog novca prodavatelju na rate. Kupcima je to komplicirano jer će morati izvršiti jednu uplatu banci i jednu uplatu prodavatelju.
Postoji nekoliko razloga zašto je hipoteka za kupnju tako rijetka u kupnji kuće. Najveći razlog je taj što je mnogim prodavačima potreban cijeli iznos prodaje odmah kako bi uplatili kaparu na novu nekretninu ili je odmah kupili. Pouzdanost hipotekarnog vjerovnika je još jedna briga, jer ako kupac nije mogao osigurati bankovno financiranje, prodavatelj bi mogao biti zabrinut za sposobnost kupca da redovito plaća. Drugi razlog je potrebno strpljenje, jer neki prodavači jednostavno nemaju interesa primati male, periodične rate ukupnog iznosa novca koji duguju.