Modificirani bruto najam pokriva neke, ali ne sve, građevinske usluge u zamjenu za najam. Ova vrsta komercijalnog najma može biti uobičajena u zgradama mješovite namjene u kojima stanari imaju različite potrebe kada su u pitanju usluge. Uvjeti se znatno razlikuju i o njima se može pregovarati na početku ugovora, zbog čega ih je važno pažljivo pregledati i zatražiti bilo kakve prilagodbe prije nego što se dogovorite. Odvjetnik može pregledati izmijenjeni bruto zakup i odgovoriti na sva pitanja koja potencijalni zakupac može imati.
Najamnina je fiksirana u određenom iznosu na temelju zgrade, trenutnih tržišnih uvjeta i drugih faktora koji pridonose. To uključuje koje su usluge strukturirane u ugovoru o najmu; stanodavac može plaćati poreze i osiguranje, na primjer, ili bi to moglo biti odgovornost najmoprimca. Električne usluge, mjerena voda, čišćenje i održavanje također mogu biti uključeni u izmijenjeni bruto zakup. Iznajmljivači mogu odbiti pokriti usluge kada je korištenje unutar zgrade vrlo varijabilno. Toplice mogu proći kroz puno vode, na primjer, u tom slučaju njegov modificirani bruto zakup može isključiti vodu, obvezujući vlasnike poduzeća da plate ovu uslugu.
To je u suprotnosti s potpunim bruto zakupom, gdje mjesečna najamnina pokriva sve građevinske usluge. U zamjenu za najam stanari koriste prostor i možda će moći napraviti neke izmjene, ali ne moraju plaćati poreze, osiguranje, komunalije, domara i druge naknade za usluge. Najamnine u ovoj situaciji obično su veće jer najmodavac mora nadoknaditi povećane troškove upravljanja zgradom. S modificiranim bruto zakupom, najam je jeftiniji, ali stanari moraju predvidjeti proračun kako bi usluge ostale operativne.
Odgovornosti se mogu podijeliti s nekim modificiranim bruto najmovima. U održavanju i popravcima, na primjer, stanodavac može pristati podmiriti velike troškove poput zamjene krovišta i podova. Stanar bi mogao biti odgovoran za bojanje zidova i ukrasa te održavanje prostora u ispravnom stanju. Neke usluge mogu pasti u siva područja gdje je odgovornost za plaćanje nejasna, a u tom slučaju strane mogu pokušati pregovarati ili sklopiti sporazum kao što je podjela troškova.
Osim propisivanja pruženih usluga, izmijenjeni bruto zakup može uključivati ograničenja prostora. Iznajmljivači mogu ograničiti vrste tvrtki koje posluju u njihovim objektima i mogu postaviti ograničenja na radno vrijeme, ambijentalnu glazbu, dekor i srodna pitanja. Ova ograničenja mogu biti na snazi za dobrobit drugih stanara, kako bi zgrada izgledala i osjećala se ujednačeno.