Bruto najam je ugovor o najmu ili najmu u kojem najmoprimac plaća određeni mjesečni ili godišnji iznos zakupnine, te nema nikakvu obvezu plaćanja dodatnih troškova ili naknada bitnih za održavanje i rad objekta. Ovisno o vrsti nekretnine, to znači da najmoprimac nije odgovoran za popravke strukture zgrade, troškove uređenja, režije, osiguranje ili poreze na imovinu. Odgovornost za sve te razne troškove ostaje na vlasniku nekretnine.
U mnogim je zemljama bruto najam jedna od najčešćih vrsta ugovora o najmu stanova. U zamjenu za mjesečni iznos najma, najmoprimac ima na korištenje stan, sve uređaje koji su uključeni u jedinicu, te osnovne komunalije kao što su voda i kanalizacija, prirodni plin i struja. Ovisno o uvjetima zakupa nekretnine, najmodavac može također osigurati druge komunalne usluge kao dio pogodnosti, uključujući lokalnu telefonsku uslugu i kabelsku televiziju.
Bruto zakup također će vjerojatno pokriti razne opće troškove održavanja, kao što su troškovi košnje travnjaka i drugih zadataka uređenja okoliša. Dužnosti stanodavca također će vjerojatno uključivati pružanje stalne kontrole štetočina stanarima, obično sklapanjem ugovora s lokalnom službom za uništavanje. Kao i za ostale pogodnosti uključene u uvjete najma, najmoprimcu se ne naplaćuje održavanje travnjaka i vrta, niti povremeni tretmani štetnika koje provodi služba za uništavanje.
Uz bruto zakup, najmoprimac nije odgovoran za popravke na građevini. Iznajmljivač ostaje odgovoran za zamjenu uređaja koji prestanu funkcionirati, popravak razbijenih prozora ili rješavanje problema s vodovodom i ožičenjem. Odgovornost najmoprimca je pravodobno prijaviti problem stanodavcu, što omogućava vlasniku da procijeni situaciju i poduzme korake kako bi se stvar riješila što je brže moguće.
Održavanje osiguranja imovine i plaćanje ili porez na imovinu također ostaju na najmodavcu kao dio uvjeta bruto najma. Važno je napomenuti da u većini jurisdikcija, stanodavac je dužan održavati samo osiguranje koje pokriva zgrade, teren, ožičenje, vodovod i glavne uređaje koji se smatraju dijelom imovine. Iako neki najmodavci odluče uključiti određenu količinu pokrića koja štiti njihove stanare od gubitka imovine zbog neke vrste katastrofe, ta je pokrivenost obično ograničena. Iz tog razloga najmoprimci bi trebali poduzeti korake kako bi osigurali vlastito osiguranje iznajmljivača, čak i kada je ugovor o najmu strukturiran kao bruto najam.