Što je neuspješna porezna prodaja?

U Sjedinjenim Američkim Državama, neplaćena porezna prodaja je dražba koju obično provodi okružna vlada radi povrata neplaćenog poreza na imovinu. Postoje dvije vrste delikventne porezne prodaje: prodaja poreznog zaloga i prodaja poreznog akta. Prodaja poreznog založnog prava obvezuje kupca da plati zaostale poreze, a zauzvrat dobiva pravo naplate tih iznosa, plus kamate, od vlasnika nekretnine. Ako kupac ne bude otplaćen u određenom roku, obično od jedne do dvije godine, može izvršiti ovrhu na nekretnini. Prodaja poreznog akta, s druge strane, odmah daje kupcu pravo vlasništva nad nekretninom koja nije platila porez, iako izvorni vlasnik nekretnine još uvijek može imati neka prava da vrati dug i povrat imovine.

Većina županijskih operacija u SAD-u, kao što su škole, policija, zaštita od požara i održavanje cesta, financiraju se porezima naplaćenim vlasnicima nekretnina. Kada se ovi porezi ne plaćaju, sposobnost županije da plati usluge koje pruža stanovnicima je ozbiljno narušena. Kako bi nadoknadio izgubljeni prihod, županija provodi nenaplatu poreznu prodaju. Otprilike polovica država u SAD-u predviđa dražbu neuspješnih poreznih prava, dok se u drugoj polovici sama djela prodaju na dražbi. Pravila, procedure, zahtjevi i rokovi za takvu prodaju vrlo su široko rasprostranjeni u cijeloj zemlji, a potencijalni ponuditelji trebaju se konzultirati s odgovarajućim županijskim tijelima prije nego što daju ponudu.

Kada porezi na imovinu postanu delinkventni, na nekretninu se postavlja porezno založno pravo koje se u bilo kojem trenutku može ukloniti plaćanjem dospjelih poreza, kazni i kamata. Većina županija povremeno licitira ili založna prava, ili temeljnu imovinu, najčešće jednom godišnje. Prije prodaje, oglašavat će ga u pravnom dijelu lokalnih novina na određeno vremensko razdoblje, obično najmanje četiri uzastopna tjedna. Ovi oglasi navode adrese i opise nekretnina, poreze i upute za licitiranje.

Prodaja poreznog založnog prava je u biti zajam od kupca vlasniku nekretnine koji je neuredno, jer sudionici podnose zapečaćene ponude s naznakom kamatne stope koju će zaračunati vlasniku nekretnine za otkup. Postoji mnogo različitih načina za pobjedu na dražbi poreznog zaloga, u skladu s vlastitim pravilima i procedurama županije, ali u svim slučajevima pobjednik mora odmah platiti zaostali porez. Zatim, izvorni vlasnik ima razdoblje koje se zove razdoblje otkupa – do dvije godine od datuma prodaje poreznog zaloga – da otkupi nekretninu povratom plaćenog poreza, plus kamate. Kupac može pokrenuti postupak ovrhe tek nakon isteka roka za otkup; pa čak i u ovrsi vlasnik nekretnine može otkupiti nekretninu.

Prvotni vlasnik zadržava posjed imovine nakon prodaje poreznog založnog prava i zadržava odgovornost za sve ostale troškove, kao što su hipoteka i plaćanja komunalnih usluga. U bilo kojem trenutku u razdoblju otkupa, izvorni vlasnik može otkupiti nekretninu i povratiti naslov. Ako se to dogodi, kupac više nema pravo na imovinu. Ako kupac poreznog založnog prava izvrši ovrhu na nekretnini, sve hipoteke ili druga založna prava se poništavaju, osim založnih prava koje nameće država ili nacionalna vlada. Kako bi se to izbjeglo, većina američkih hipotekarnih zajmodavaca općenito zahtijeva od zajmoprimaca da plaćaju mjesečne uplate na escrow račun s kojeg se periodično plaćaju porezi na imovinu, umjesto da im dopuste da sami plaćaju poreze i možda postanu delinkventni.

Prodaja poreznih isprava je drugačija vrsta delikventne porezne prodaje. Umjesto da se na dražbi prodaje porezno založno pravo koje se može otkupiti, prodaje se stvarna isprava na nekretnini, koja može, ali i ne mora biti otkupljiva, ovisno o državi u kojoj se dražba održava. Prodaja se provodi tek nakon što su svi založni vlasnici upozoreni, a titul na nekretnini osvaja onaj koji ponudi najveću ponudu. Kada ponuditelj dobije poreznu prodaju, sva podređena založna prava kao što su hipoteke i založna prava mehaničara se poništavaju; samo državna i savezna založna prava prežive poreznu prodaju.