Diplomirani najam je ugovor o financiranju najma u kojem se periodična mjesečna plaćanja najma mijenjaju na određenim mjestima tijekom trajanja najma. Potrošači i tvrtke često sklapaju ugovore o najmu jer su plaćanja najma obično jeftinija od plaćanja zajmova za kupnju. Mnoge vrste ugovora o najmu imaju fiksne mjesečne uplate, ali uvjeti otplate postupnog najma znače da zajmodavac ima mogućnost podizanja plaćanja najmoprimca tijekom razdoblja najma.
Vlasnici poduzeća često koriste diplomirane ugovore o najmu za financiranje nekretnina. Povijesno gledano, cijene nekretnina i nekretnina imaju tendenciju porasta tijekom vremena. U standardnom graduiranom ugovoru o najmu, vlasnik nekretnine ili davatelj financija ponovno procjenjuje financiranu nekretninu nekoliko puta tijekom trajanja najma. Kad god se vrijednost nekretnine poveća, davatelj financija može povećati najamninu tako da trošak cjelokupnog najma uvijek iznosi određeni postotak vrijednosti nekretnine. Zajmodavci obično daju zajmoprimcima uvjete najma koji traju između 10 i 30 godina; financirane nekretnine obično se procjenjuju najmanje jednom svakih pet godina prema graduiranom ugovoru o najmu.
Zajmodavci imaju koristi od postupnih ugovora o najmu jer zajmoprimac na kraju plaća trenutnu tržišnu stopu za iznajmljivanje nekretnine bez obzira na vrijednost nekretnine na početku financijskog roka. Ako cijene nekretnina stalno rastu u razdoblju od 10 godina, netko s 10 godina starim najmom s fiksnim plaćanjem plaćao bi manje na mjesečnoj razini od nekoga tko je uzeo najam unutar prošle godine. Stoga, diplomirani ugovori koriste zajmodavcima, a ne zajmoprimcima. Graduirani ugovori se obično ne koriste za financiranje vozila jer tijekom vremena vozila depreciraju u vrijednosti i stoga bi se plaćanja leasinga morala korigirati naniže ako se vozila ponovno procjenjuju. Posljedično, mali broj zajmodavaca nudi postupno financiranje deprecirajućeg kolaterala budući da bi takav sporazum koristio zajmoprimcu, a ne zajmodavcu.
Dok promjene u mnogim plaćanjima najma ovise o porastu vrijednosti kolaterala, neki postupni ugovori o najmu strukturirani su tako da se mjesečne uplate povećavaju tijekom razdoblja najma bez obzira na vrijednost financirane imovine. Ti se ugovori ponekad nazivaju planovima najma postupnog plaćanja. Vlasnici malih poduzeća često koriste planove postupnog plaćanja za kupnju strojeva ili opreme koji će pomoći tvrtki da ostvari konačnu dobit, a ne trenutni povrat ulaganja. Proizvodna tvrtka može koristiti postupni zakup za financiranje kupnje stroja koji proizvodi robu. Zajmodavac može dopustiti proizvodnoj tvrtki da izvrši minimalna plaćanja u određenom vremenskom razdoblju, ali nakon što je roba proizvedena i plasirana na tržište, plaćanja se povećavaju i mogu nastaviti rasti tijekom preostalog razdoblja.