HELOC, ili kreditna linija home equity, vrsta je hipotekarnog zajma. Kao i kod svih vrsta zajmova, što su kamatna stopa i uvjeti zajma bolji, to će zajmoprimac manje morati platiti zajmodavcu tijekom trajanja zajma. Da biste razumjeli kako dobiti najbolje HELOC stope, moglo bi biti od pomoći razumjeti kako funkcionira kreditna linija za kućni kapital.
Kada zajmoprimac otvori HELOC, pristupa kapitalu u svom domu. Vlasnički kapital je razlika između vrijednosti nekretnine i onoga što se duguje. Kuća koja trenutno vrijedi 100,000 američkih dolara (USD) sa stanjem hipotekarnog zajma od 75,000 dolara ima 25,000 dolara kapitala.
Kreditna linija home equity funkcionira slično kao kreditna kartica. Zajmoprimac s 25,000 USD kapitala u svom domu može biti u mogućnosti podići kreditnu liniju za vlasnički kapital u iznosu do 25,000 USD. Nakon otvaranja HELOC-a, zajmoprimac može pristupiti sredstvima do maksimalnog iznosa kreditne linije. Poput kreditne kartice, zajmoprimcu se naplaćuje kamata za bilo koji iznos kojem se pristupi iz kreditne linije. Ako se ne pristupi nijednom iznosu i dostupan je puni iznos HELOC-a, tada zajmoprimac općenito ne plaća kamate.
Ono što se razlikuje od kreditne kartice je da s HELOC-om dužnik može pristupiti sredstvima samo određeno vrijeme. To se zove razdoblje izvlačenja. Kada to razdoblje istekne, sredstva više nisu dostupna i zajmoprimac mora vratiti nepodmireni iznos koji je dospio.
Da bi dobio najbolje HELOC stope, dužnik bi trebao imati pozitivnu kreditnu povijest i dobar kreditni rezultat. Iako su kreditna ocjena i povijest važan čimbenik u svim hipotekarnim zajmovima, to je posebno važno kod HELOC-a. Razlog za to je što je HELOC obično druga hipoteka na kuću i smatra se podređenom prvoj hipoteci. Ako zajmoprimac ne plati hipoteku, a zajmodavac je prisiljen ovršiti i prodati kuću, zajmodavac koji drži prvu hipoteku ima prvo pravo na bilo koje od sredstava od prodaje kuće.
Ako preostane ikakva primanja nakon što je prvi vlasnik hipoteke isplaćen, tada se plaća zajmodavcu s podređenom hipotekom. Često se zajmodavac s podređenom hipotekom ne isplati u cijelosti ili uopće, stvarajući financijski gubitak zajmodavca. To čini HELOC rizičnijim zajmom za zajmodavca od konvencionalne hipoteke. Stoga će zajmodavac općenito imati strože kreditne zahtjeve za HELOC nego za konvencionalni zajam.
Da biste dobili najbolje HELOC stope, također je važno imati kapital u kući. Zajmodavci gledaju na nešto poznato kao zajam prema vrijednosti (LTV) i kombinirani zajam prema vrijednosti (CLTV). Vrijednost zajma se izračunava tako da se iznos hipotekarnog kredita podijeli s vrijednošću kuće. Na primjer, ako hipotekarni zajam iznosi 80,000 USD, a vrijednost kuće je 100,000 USD, hipotekarni zajam ima LTV od 80%.
CLTV se izračunava zbrajanjem svih kredita povezanih s nekretninom i dijeljenjem tog broja s vrijednošću nekretnine. Ako kuća ima prvu hipoteku od 80,000 USD i drugu hipoteku od 10,000 USD, CLTV bi bio jednak 90%. Da biste dobili najbolje HELOC stope, korisno je imati niže LTV i CLTV iznose jer što su ova dva broja veća, to je veći rizik za zajmodavca. Mnogi zajmodavci čak imaju LTV i CLTV maksimume za svoje zajmove.
Konačno, zajmoprimac koji želi pronaći najbolje HELOC stope potiče se da odvoji vrijeme za istraživanje i razmatra niz različitih zajmodavaca. Preporuča se da zajmoprimac obavijesti potencijalne zajmodavce da kupuje uokolo i traži najbolju kamatnu stopu i uvjete. Mnoge web stranice pružaju popis trenutnih kamatnih stopa koje nude veliki zajmodavci, a neke će čak slati zahtjeve kupaca za kredit različitim zajmodavcima, uzrokujući da se zajmodavci međusobno natječu za posao.