Upravljanje imovinom je jednostavno upravljanje imovinom s pogledom na veći kontekst od onog u kojem nekretnina postoji. Taj kontekst je obično posao koji nije posjedovanje i upravljanje nekretninama. Primjeri mogu uključivati proizvodnju, skladištenje, maloprodaju, istraživanje i razvoj ili uredski prostor za izvršnu granu poslovanja. Bez obzira na kontekst, cilj upravljanja imovinom je tretirati nekretninu kao samostalno poduzeće i maksimizirati njezinu vrijednost.
Samostalni posao s nekretninama procjenjuje se na temelju neto prihoda koji proizvodi. Ako nekretnina nije propisno održavana, trošak dovođenja u dobro stanje odbit će se od vrijednosti iskazane neto dobiti. Zatim želite znati kako maksimizirati neto prihod od nekretnine.
Postoje četiri opće kategorije troškova: porezi na nekretnine, slobodna radna mjesta, režije i održavanje. Porezi na nekretnine obično troše između 15 i 20 posto prihoda od nekretnine. Različite porezne jurisdikcije, kako unutar države tako i između država, imaju različite sheme oporezivanja, tako da točan postotak može biti veći ili manji. Porezi na nekretnine su trošak koji je najteže smanjiti. Mudro upravljanje imovinom nastojat će smanjiti procjenu poreznog procjenitelja u recesiji.
Slobodno mjesto je sljedeći najveći trošak. Ovdje se može izgubiti od 9 do 18 posto planiranog bruto dohotka. Kada stanar ode, najmodavac snosi izgubljeni prihod, trošak bojanja i prekrivanja tepiha, trošak novih “poboljšanja stanara”, poboljšanja koja su specifična za potrebe najmoprimca i troškove leasinga, kao što su oglašavanje i pravni troškovi povezan s pripremom i pregledom zakupa.
Razborito upravljanje imovinom će minimizirati promet, čak i po cijenu da se ne postižu uvijek maksimalne najamnine. Smanjenje stanarine za postojeće stanare za nekoliko dolara mjesečno je jeftinije od troškova povezanih s odlaskom stanara. S druge strane, jeftinije je pustiti da prostor ostane prazan malo dulje nego ga iznajmiti najmoprimcu koji si to ne može priuštiti ili onom koji ima značajne kreditne probleme. Jedino što je skuplje od gubitka dobrog stanara je deložacija lošeg.
Komunalne usluge su značajan trošak za iznajmljivača u visokim uredskim prostorima, ali ne i u trgovačkim centrima, gdje se prostori obično pojedinačno mjere. U kontekstu upravljanja imovinom, komunalne usluge su važne jer ih veće poslovno poduzeće plaća izravno ili neizravno. Rasvjetom, grijanjem i klimatizacijom sada normalno upravljaju računala, toplinski senzori i detektori pokreta. Budite sigurni da su oni prisutni i ažurni.
Održavanje, koje bi trebalo trošiti od 8 posto do 12 posto naplaćene najamnine, omiljeno je mjesto za zamjenu nekretnine. Neodržavanje imovine u dobrom stanju je loša strategija upravljanja imovinom. Problemi s vremenom rastu, a popravci koštaju višestruko od onoga što bi koštali da su napravljeni kada su trebali biti. S druge strane, kupnja nepotrebno skupih instalacija je bačen novac, bez obzira na to tko ih želi. Najbolja strategija je popraviti nekretninu ispravno i kada je to prikladno, ali izbjegavati pretjerano plaćanje ili pretjerano poboljšanje.