Amortizacija hipoteke je situacija u kojoj glavnica hipoteke opada tijekom vremena kako zajmoprimac vrši periodična plaćanja. Općenito, amortizacija je vrlo poželjno stanje, jer ako se hipoteka ne amortizira, to znači da zajmoprimac ne ostvaruje nikakav napredak na kreditu. Povijesno gledano, većina hipoteka bila je dizajnirana tako da se automatski amortizira sve dok zajmoprimac plaća minimalna plaćanja, iako su se također koristili nešto drugačiji aranžmani, uključujući hipoteke negativne amortizacije i hipoteke s podesivom stopom ili samo kamatama.
Kada zajmoprimac uzme hipoteku, banka sjeda kako bi odredila iznose povremenih plaćanja tijekom trajanja kredita. Svaka periodična isplata mora u potpunosti pokriti kamate i uključivati dio glavnice za amortizaciju hipoteke. Cilj je da se hipoteka u potpunosti amortizira, što je otmjen način da se kaže “otplaćeno”, na kraju roka kredita.
U situaciji kada amortizacija hipoteke ne dolazi, periodična plaćanja će se morati prilagoditi tako da zajmoprimac plaća glavnicu. To može biti zapanjujuće za zajmoprimce, jer njihova plaćanja mogu naglo skočiti.
Računovodstvo amortizacije može postati iznimno komplicirano. Ono što zajmoprimci moraju znati o amortizaciji hipoteke je da ona počinje polako. U prvim godinama zajma, najveći dio plaćanja odnosi se na kamate, a samo mali postotak ide na teret glavnice. Kako se sve više i više glavnice otplaćuje, kamata opada, što dovodi do veće amortizacije hipoteke u kasnijim godinama zajma i naknadnog povećanja udjela dužnika u kući.
Mnogi zajmoprimci sjedaju s hipotekarnim kalkulatorom kada se spremaju podići zajam, priključujući iznos predujma, iznos zajma i kamatnu stopu kako bi dobili procjenu kolika će biti njihova mjesečna plaćanja . Jedna stvar koju treba uzeti u obzir prilikom podizanja hipoteke je iznos novca koji će biti isplaćen tijekom trajanja zajma; s hipotekarnim kalkulatorom koji procjenjuje mjesečne uplate, može biti teško vidjeti širu sliku. Plaćanja na hipoteku s visokom kamatnom stopom i dugoročna mogu lako udvostručiti iznos kredita ili više, što je općenito nepoželjno.
Zahvaljujući složenosti računovodstva amortizacije, većina banaka vrlo je kruta u pogledu iznosa plaćanja. Neke banke zapravo kažnjavaju zajmoprimce koji pokušavaju preplatiti svaki mjesec s ciljem bržeg otplate hipoteke, dok će druge prihvatiti preplate, ali ih skidaju s isteka kredita, umjesto da zajmoprimcu daju pauzu za sljedeću uplatu . Drugim riječima, ako dužnik izvrši veliku uplatu u prosincu, račun za siječanj neće se smanjiti. Umjesto toga, račun za konačnu isplatu hipoteke bit će smanjen, što će skratiti vijek trajanja kredita. Zajmoprimci koji planiraju platiti preko minimalnog iznosa trebali bi pronaći zajmodavca koji dopušta ovu praksu.