Zadružni stan je stambena jedinica koju osoba može koristiti nakon kupnje
dionice
u
korporacija
koja je vlasnik zadruge. Umjesto da stvarno kupi nekretninu, rezident kupuje samo u korporaciju – u SAD-u, obično Limited Liability Corporation (
LLC
) — koji je vlasnik zgrade. Postoje i prednosti i nedostaci ove vrste životnog uređenja, ali mnoge se zadruge smatraju vrlo poželjnim nekretninama, osobito one u bogatim četvrtima. Iako se često uspoređuju s stanovima, zadruge se uvelike razlikuju po načinu vlasništva i postupku prijave za boravak.
Kako to radi
Zadružna stambena zgrada u vlasništvu je neprofitne korporacije. Ljudi mogu kupiti dionice korporacije, što im daje pravo na život u određenoj jedinici zgrade i pravo glasa u pitanjima koja se tiču zadruge u cjelini. Općenito govoreći, što je stan veći, vlasnik ima više glasova. Zadruge općenito biraju ili imaju svakog člana da sudjeluje u zastupničkom odboru, koji rješava pitanja i provodi statute zadruge. Stanovnici također moraju plaćati mjesečnu naknadu, koja ide za plaćanje hipoteke za zgradu zadruge i pokriva naknade za održavanje, osiguranje, poreze na nekretnine, neke režije i plaće bilo kojeg građevinskog osoblja.
Prednosti
Mnogi ljudi vole životno okruženje zadruga, budući da imaju malu fluktuaciju susjeda, za sve održavanje i popravke brine se korporacija, a oni imaju pravo glasa u mnogim aspektima zgrade. Osim toga, zajednički rad tolikog broja ljudi može olakšati dobivanje novih usluga od lokalnih vlasti ili dobivanje popusta na stvari kao što su komunalne usluge ili usluge čišćenja. Ova vrsta aranžmana također eliminira potrebu za vanjskim stanodavcem, što može ubrzati stvari kao što su popravci ili deložacije. Co-op stanovi mogu pružati usluge koje se ne mogu naći u drugim životnim aranžmanima, kao što su kreditne unije, klubovi za kupnju hrane i planirane aktivnosti. Općenito govoreći, zadruge su sigurnije od drugih vrsta stanovanja i imaju manje slučajeva vandalizma.
Prijenos članstva u zadružni stan može biti lakši od prodaje druge vrste stambenog prostora, budući da, sve dok uprava odobri prodaju, stanovnik samo treba prenijeti dioničku potvrdu na novog stanara. Time se eliminira potreba za papirologijom poput isprava. Također, neke od mjesečnih naknada se odbijaju od poreza u nekim regijama, a budući da je korporacija obično neprofitna, naknade se obično ne povećavaju osim ako je potrebno zadržati ili održavati zgradu.
Nedostaci
Jedan od primarnih nedostataka ovakvog načina stanovanja je proces kupnje u jedan. Sve potencijalne članove zadružnog stana mora odobriti upravni odbor, a postupak provjere obično je opsežan. Obično uključuje stvari kao što su kreditna povijest podnositelja zahtjeva, osobna pozadina, posjeduje li podnositelj zahtjeva kućne ljubimce ili drugu imovinu i bi li podnositelj zahtjeva bio kompatibilan s postojećim stanovnicima. Odbori za zadruge u ekskluzivnim područjima mogu biti iznimno selektivni. Također, odbor ima ovlast deložirati stanovnike ako se ne pridržavaju pravila zgrade, a često to čini vrlo brzo ako se bilo koja pravila prekrše ili se ne plaćaju mjesečne naknade.
Zadruge također imaju nekoliko financijskih nedostataka. Općenito govoreći, predujmovi za dionice su veći od ostalih tipova stambenih objekata, a banke mogu oklijevati financirati zajmove za dionice, jer nisu tako stabilni kao stvarna imovina. To je osobito istinito u slučaju zadruga za zakup zemljišta, u kojima korporacija koja je vlasnik zadruge zakupljuje, ali ne posjeduje, fizičko zemljište na kojem je zgrada izgrađena. Ova situacija je rizična i za stanare, jer bi se zadruga i svi stanari mogli preseliti ako vlasnik zemljišta odluči ne produžiti najam. Osim toga, mjesečne naknade mogu biti veće u nekim zadrugama nego u nekim stanovima.
Prodaja ili podnajam također može biti problem. Mnogi odbori uopće ne dopuštaju stanarima da svoje stanove daju u podnajam, a oni koji to daju obično zahtijevaju da uprava prethodno odobri iznajmljivača. Osim toga, neke zadruge kontroliraju za koliko se stanovi mogu prodati. Sve to može učiniti zadruge manje atraktivnim kao investicijska nekretnina. S druge strane, mnoge zadruge ne primaju prijave osoba koje neće živjeti u stanu s punim radnim vremenom, pa to možda i nije problem za vlasnike.
U usporedbi s stanovima
Glavna razlika između zadružnog stana i stana je proces kupnje i vlasništvo. Ljudi koji žele kupiti stan ne moraju biti odobreni od strane odbora, a tamošnji stanovnici zapravo posjeduju fizičku imovinu i prostor unutar stana, za razliku od udjela u korporaciji. To znači da ga mogu dati u podzakup ili prodati po želji. Vlasnik stana također će možda morati platiti naknade Udruzi vlasnika kuća (HOA) za brigu o troškovima održavanja i plaćama osoblja, ali HOA obično nije tako izravno povezan sa svim stanovnicima kao što je upravni odbor zadruge. Stanovnici stana obično imaju manju kontrolu nad onim što se događa u zgradi, na primjer kada zajedničkim prostorima budu novi podovi ili koja je usluga angažirana za njegu travnjaka.
Financijski gledano, obično je lakše dobiti zajam ili financiranje za kupnju stana nego za zadrugu, budući da su stanovi fizička svojina i stoga stabilniji od udjela u zadrugama. Također, obično nema ograničenja za koliko vlasnik može prodati nekretninu, što ih čini boljim izborom za investitore od zadruge. Porez na nekretnine, međutim, procjenjuje se za svaku pojedinačnu jedinicu stana, a ne za cijelu zgradu kao u zadruzi, što može biti skupo.