Mrtvi centri su trgovački centri koji su prošli svoj vrhunac. Dok je nekoć uspješno trgovačko mjesto, mrtvi trgovački centar obično ima sve veći broj praznih izloga i izraženo smanjenje broja potrošača koji kupuju u trgovinama koje ostaju u funkciji. Nekoliko različitih elemenata može doprinijeti postupnom propadanju nekoć uspješnog trgovačkog centra, uključujući promjene u gospodarstvu i promjenu strukture susjedstva koje okružuje trgovački centar.
Jedan od prvih znakova da se trgovački centar počinje pretvarati u mrtvi trgovački centar je gubitak jedne ili više usidrenih trgovina. Anchor store je obično velika robna kuća koja služi kao jedna od glavnih atrakcija u trgovačkom centru. Mnogi trgovački centri imat će dva do pet usidrenih trgovina strateški raspoređenih oko skupine manjih trgovina koje se nalaze u središtu izgleda trgovačkog centra. Kada se usidrene trgovine odluče preseliti, potrošači imaju manje poticaja za kupnju u trgovačkom centru. Kako prodaja pada, manje se trgovine počinju seliti ili ugasiti. Konačni rezultat je da trgovački centar pada u nemilost i počinje umirati.
Podrijetlo mrtvog trgovačkog centra možda ima veze s pomacima u demografiji grada. Kako se rast počinje odvijati na rubovima grada, drugi centri i trgovački centri niču kako bi pružili mogućnosti za kupovinu u brzo rastućim područjima. Trgovački centar koji se nalazi u dijelu grada koji ne raste počet će stagnirati. Kada se imućnije stanovništvo grada počne udaljavati iz područja trgovačkog centra, mijenja se i okolina. Stope kriminala ponekad rastu, što služi kao još jedno odvraćanje i za potrošače i za vlasnike trgovina koje se nalaze u trgovačkom centru. Ako se trend ne preokrene, trgovine i potrošači počinju se povlačiti, ostavljajući mrtvi trgovački centar.
Ne završava svaki mrtvi trgovački centar uništen nakon što se sve trgovine povuku. U nekim slučajevima, napušteni trgovački centar može kupiti lokalna općina i pretvoriti ga u uredski prostor. Mrtvi trgovački centar ponekad preuzmu novi vlasnici i pretvore ga u ogroman buvljak.
Mrtvi trgovački centar ponekad se naziva sivim poljem. U osnovi, siva polja su stranice koje su već razvijene s vodovodnim i električnim uslugama. Čak i ako se mrtvi trgovački centar sruši, nove zgrade mogu se graditi pomoću komunalnih priključaka koji su već na mjestu.