Rizik hipotekarnog kredita opisuje šire ekonomske posljedice neotplate zajmova vlasnika hipoteke. U suvremenom gospodarstvu to može pokriti širok raspon rizika. Najjednostavnije rečeno, hipotekarni kreditni rizik jednostavno se odnosi na rizik koji se postavlja određenom zajmodavcu za određeni stambeni zajam. U složenijem smislu, može se odnositi na rizike na tržištu vrijednosnih papira zaštićenih hipotekom. U najekstremnijem slučaju, može se odnositi na rizike za gospodarstvo u cjelini.
Postoji element rizika svaki put kada banka posudi novac vlasniku kuće. Najjednostavnija mjera hipotekarnog kreditnog rizika je rizik da vlasnik kuće ne otplati; to se obično procjenjuje kombinacijom razine primanja zajmoprimca, iznosa zajma i kreditnog rejtinga zajmoprimca kao što je FICO rezultat. Banke će obično procijeniti rizik u sofisticiranijem smislu, uzimajući u obzir stanje na stambenom tržištu, što će utjecati na to koliko novca se može vratiti ako se hipoteka mora ovrhnuti.
Međutim, jednostavan dogovor između zajmoprimca i zajmodavca nije jedini hipotekarni kreditni rizik. To je zbog prakse sekuritizacije. To uključuje banke koje prikupljaju novac izdavanjem hipotekarnih vrijednosnih papira. Riječ je o financijskim proizvodima kod kojih prihod u konačnici proizlazi iz otplate hipoteke klijenata, uz popratni rizik da klijenti ne mogu platiti obveze, a time i prihoda neće biti.
Obično takvi proizvodi uključuju pakiranje više hipoteka zajedno u jedan skup, a zatim dijeljenje tog fonda među mnogim investitorima. Svaki ulagač tako ima pravo na mali dio prihoda od svake hipoteke u fondu. Teorija je da to smanjuje rizik za ulagače jer imaju manje gubitka zbog neispunjavanja obveza pojedinačnog zajmoprimca.
U stvarnosti, postoje dva elementa koji mogu povećati ovaj oblik hipotekarnog kreditnog rizika. Jedan je da čimbenik koji utječe na sposobnost otplate jednog nositelja hipoteke, kao što je nezaposlenost ili rastuće kamatne stope, može biti široko rasprostranjen, što znači da mnogi vlasnici hipoteke ne plaćaju u isto vrijeme. Drugi je taj da način na koji su hipoteke upakirane zajedno može otežati procjenu pojedinačnih kreditnih rizika, a time i ukupne razine rizika hipotekarnog osiguranja.
U širem kontekstu to može predstavljati hipotekarni kreditni rizik za cijelo gospodarstvo. U razdoblju od 2007. do 2008. rastuće razine hipotekarnih kredita stvorile su financijske probleme nekim velikim bankama kada su bile prisiljene revalorizirati imovinu uključujući vrijednosne papire pod hipotekom. Ova revalorizacija dovela je do problema s likvidnošću nekih banaka i drugih financijskih institucija. Dok su neki prestali poslovati, drugima su nacionalne vlade dale financijsku pomoć u interesu održavanja bankovnog sustava u cjelini. To je imalo posljedice na fiskalne financije i okrivljuje se za pogoršanje javnih deficita.