Što je LTV?

Loan-to-value (LTV) je omjer koji prikazuje odnos iznosa zajma i vrijednosti nekretnine. Taj se omjer dobiva dijeljenjem iznosa kredita s prodajnom cijenom nekretnine ili procijenjenom vrijednošću nekretnine. Koristi se niži od dva iznosa.

LTV je jedan od mnogih čimbenika koje zajmodavci koriste pri određivanju hoće li ili ne odobriti hipoteku. LTV je izražen kao postotak. Na primjer, zajam od 50,000 dolara na kuću od 100,000 dolara ima LTV od 50 posto. Može se reći da hipoteka ima visok LTV kada je iznos posuđenog novca visok u odnosu na predujam zajmoprimca ili udjela u nekretnini. Na primjer, ako zajmoprimac daje predujam od pet posto, a hipotekarni iznos iznosi 95 posto prodajne cijene, smatra se da zajam ima visok LTV.

Zajmodavci obično gledaju na zajmove s visokim LTV-ima kao rizičnije od onih u kojima zajmoprimci nude veće predujmice ili imaju veće iznose kapitala. Sa stajališta zajmodavca, zajmoprimac s manje novca uloženog u kuću ima manje gubitaka neisplativši zajam od pojedinca koji je dao veći predujam ili koji ima značajan vlasnički kapital u nekretnini. Zajmodavci često od zajmoprimaca zahtijevaju zajmove s visokim LTV-om za osiguranje hipoteke. Ova vrsta osiguranja pomaže u zaštiti interesa zajmodavca ako zajmoprimac ne plati zajam.

Kada zajmoprimac visokog LTV zajma mora kupiti hipotekarno osiguranje, ukupni trošak hipoteke se povećava. Visoki LTV krediti često nose i više kamatne stope. U nekim slučajevima, zajmoprimcima je teže ispuniti uvjete za visoke LTV zajmove nego za zajmove s nižim LTV-ima.

Procjena može igrati važnu ulogu u bilo kojoj vrsti hipotekarnog kredita. Kod visokog LTV zajma, procijenjena vrijednost je posebno važna jer može dovesti u opasnost transakciju. Na primjer, ako kupac ima predujam od pet posto na kuću od 200,000 dolara, treba mu zajam u iznosu od 190,000 dolara. Ako zajmodavac pristane dati zajam u iznosu od 95 posto procijenjene vrijednosti, a procjena imovine iznosi samo 195,000 dolara, iznos zajma bio bi samo 185,250 dolara. To je 4,750 dolara manje nego što je dužnik potrebno za zatvaranje nekretnine.

Ako se nekretnina procijeni za manje od iznosa kredita koji je kupcu potreban, cjelokupna kupnja nekretnine može se raspasti. Ponekad, međutim, zajmoprimac može na vrijeme premjestiti transakciju na drugog, blažeg zajmodavca kako ugovor ne bi propao. Korištenje hipotekarnog posrednika može olakšati prelazak na novog zajmodavca, budući da brokeri obično imaju brojne kontakte zajmodavca i često mogu pomoći zajmoprimcima da prilično brzo promijene zajmodavca.