Obrada hipoteke je čin kojim se osigurava da je sva dokumentacija kako bi se zahtjev za hipotekarni zajam zatvorio. To uključuje provjeru da li su potrebni podaci dostupni, prikupljanje podataka koji nedostaju, osiguravanje da aplikacija ispunjava sve zahtjeve za zajam, provjeru dostavljenih podataka i na drugi način pripremu datoteke za zatvaranje. Obrađivač hipotekarnog kredita blisko surađuje s prodavačem koji preuzima zahtjev za kredit, kao i s potencijalnim zajmoprimcima. Obrada hipoteke može trajati od nekoliko tjedana do nekoliko mjeseci, ovisno o vrsti kredita. Obrada hipoteke odvija se na svim zahtjevima za hipotekarni kredit, uključujući kupnju i refinanciranje, kako stambenih tako i poslovnih.
Nakon što prodavač podnese zahtjev za hipoteku, on se šalje kontroloru zajma. Nakon što izvršitelj zajma primi zahtjev, počinje obrada hipoteke. Zajmoprimac šalje tražene podatke da ih potpisuje, prikupljaju se izvješća o plaćama, pregledavaju se bankovni izvodi i kreditna izvješća kako bi se osiguralo da zajmoprimac ima mogućnost otplate zajma. Mnogi dokumenti su dobri samo za određeno vremensko razdoblje, tako da obrađivač hipotekarnog kredita može zatražiti ažurirane verzije dokumenata koji su već dostavljeni.
Nakon što sva dokumentacija bude pri ruci, obrađivač hipoteke pripremit će datoteku za zatvaranje. Obrađivač će kontaktirati tvrtku za vlasništvo i zatražiti preliminarnu izjavu o nagodbi. Ove informacije omogućuju obrađivaču hipoteke da izvrši izračun gotovine do zatvaranja i da zajmoprimcu cifru koliko će zajmoprimac ili platiti ili primiti kada se potpišu dokumenti o zajmu. U nekim slučajevima, izvršitelj zajma također će postaviti vrijeme i mjesto za potpisivanje.
Velike bankovne institucije obično se bave obradom hipoteka u kući. Male banke i kreditne unije često će se odlučiti za ugovornu obradu hipoteke, što znači da iznajmljuju ovaj korak procesa zajma podizvođaču. Oni plaćaju određenu naknadu na temelju iznosa zajma i vrste zajma umjesto da stalno rade nekoliko osoba koje se bave preradom hipotekarnih kredita. Prednost ovoga je što manja banka ili kreditna zadruga plaćaju samo onoliko koliko je potrebno obaviti; postoje značajne uštede koje se mogu ostvariti ako se ne isplaćuju plaće za puno radno vrijeme, beneficije i režijski troškovi za prerađivače osoblja.
U nekim slučajevima prodavač koji je podnio zahtjev za kredit može unajmiti procesore koji će raditi na njegovim kreditima. Umjesto redovne isplate plaće, ovim obrađivačima hipotekarnih kredita obično se plaća postotak svakog zajma koji se zatvara. U ovom slučaju, obrađivač hipotekarnog kredita smatra se podizvođačem koji radi s prodavačem, a ne zaposlenikom s punim radnim vremenom. Obrađivač hipoteke može raditi isključivo s jednim prodavačem ili može raditi za malu grupu prodavača.