Kada razmišljate o prodaji i zamjeni komercijalne ili investicijske nekretnine, možda bi bilo pametno razmotriti obrnutu zamjenu. Ova metoda razmjene imovine, također poznata kao obrnuta razmjena 1031 ili obrnuta razmjena 1031, rezultat je Revenue Procedure 2000-37, saveznog poreznog statuta donesenog u SAD-u u rujnu 2000. godine.
Razmjena 1031 je “sigurna luka” koju je uspostavila Porezna uprava kako bi omogućila okolnosti koje bi poreznim obveznicima omogućile da iskoriste financijski atraktivnu i potencijalno isplativu priliku za kupnju novih i prodaju stare investicijske ili poslovne nekretnine. Razmjena 1031 pokriva brojne transakcije nekretninama osim obrnutih razmjena. Nekretnine, daleko najčešće razmjenjivana roba, mogu uključivati poslovne zgrade, skladišta, stambene zgrade, itd. Neizgrađeno zemljište također može biti uključeno u 1031 obrnutu razmjenu sve dok je parcela u pravilno zoniranom području.
U suštini, transakcija obrnute zamjene 1031 je metoda kojom pojedinac ili konzorcij kupuje zamjensku imovinu prije nego što se izvrši prodaja ustupljene imovine i bez negativnih poreznih učinaka. Priznati dobitak ili gubitak takve transakcije od strane Internal Revenue Service (IRS) odgađa se na neodređeno vrijeme, pod pretpostavkom da su ispunjeni svi uvjeti, uvjeti i rokovi razmjene. Ova opcija prijenosa imovine predstavlja pravno izbjegavanje onoga što je često značajan porez na kapitalnu dobit. Zamjenska imovina mora, međutim, biti jednake ili veće vrijednosti od imovine koja se ustupila.
U obrnutoj zamjeni, vlasništvo ili isprava na zamjenskoj ili ustupljenoj imovini se, uz naknadu, “parkira” ili drži akreditirani nositelj titule za smještaj (EAT) do 180 dana. Nakon tog vremena, ako ustupljena imovina nije prodana, transakcija obrnute zamjene 1031 može biti poništena, a kapitalni dobici koji proizlaze iz transakcije se priznaju i oporezuju. Obrnuta razmjena 1031 koja traje dulje od 180 dana, na primjer nekretnina u izgradnji ili renoviranju, može se izvršiti, ali revizija porezne uprave može odbiti transakciju. Kupci zamjenske imovine mogu ponovno izvršiti drugu transakciju 1031 obrnute zamjene ako se utvrdi da se ustupljena nekretnina neće prodati u roku od 180 dana. Opet, međutim, porezna uprava može ili ne mora priznati takve daljnje transakcije razmjene.
Iako se bilo kojoj vrsti komercijalne ili investicijske nekretnine može dati sigurna luka korištenjem 1031 burze, najčešća je nekretnina budući da je ona najčešće podložna priznavanju kapitalne dobiti od strane Porezne uprave.