Omotač zgrade uključuje sve komponente koje čine ljusku ili kožu zgrade. Ove komponente odvajaju eksterijer zgrade od unutrašnjosti, a projektiraju ih projektni arhitekt ili inženjeri kako bi zadovoljili potrebe svake pojedinačne primjene. Omotač zgrade se također može definirati kao komponente koje odvajaju klimatizirane površine od neuvjetovanog prostora. Vanjski ili negrijani stambeni prostori nisu uključeni unutar omotnice, dok bi svaki stambeni prostor opremljen grijanjem ili klima uređajem bio uključen. Ovojnica zgrade mora biti pažljivo projektirana s obzirom na klimu, ventilaciju i potrošnju energije unutar strukture.
Četiri su osnovne funkcije ovojnice zgrade. To uključuje dodavanje strukturalne potpore, kontrolu vlage i vlage, reguliranje temperature i kontrolu promjena tlaka zraka. Služeći te različite funkcije, ovojnica također utječe na ventilaciju i korištenje energije unutar zgrade.
Omotnica se sastoji od svih vanjskih komponenti zgrade, uključujući zidove, krovište, temelje, prozore i vrata. Završni materijali poput sporedni kolosijek i ukrasni predmeti obično se ne smatraju dijelom omotnice. Izolacija, građevinski papir i druge komponente koje imaju za cilj kontroliranje vlage i protoka zraka obično su uključene u dizajn ovojnice zgrade.
Omotnice zgrada se često okarakteriziraju kao “zategnute” ili “labave”. Čvrsta omotnica precizno je konstruirana kako bi omogućila relativno malo propuštanja zraka. To često zahtijeva značajne količine izolacije, brtvila, brtvila i energetski učinkovitih prozora kako bi se stvorila čvrsta ljuska za zgradu. Labavo izrađene ovojnice omogućuju slobodnije strujanje zraka iz vanjskog u unutarnje prostore. Opuštena omotnica može nastati projektom ili može biti rezultat loših tehnika gradnje.
Mnogi stručnjaci raspravljaju o prednostima tijesnih naspram labavih ovojnica zgrada. Čvrsta omotnica omogućuje visoku razinu kontrole kvalitete zraka u zatvorenom prostoru, potrošnje energije, temperature i razine vlage. To dovodi do manje propuha i ugodnijeg okruženja za stanare, a često rezultira i manjim otpadom u troškovima grijanja i hlađenja. Čvrsto dizajnirane ovojnice također smanjuju vjerojatnost pojave plijesni ili plijesni uzrokovane infiltracijom vlage, što može produžiti vijek trajanja građevinskih komponenti. Istodobno, strože zgrade također ograničavaju mogućnost prirodne ventilacije, što dovodi do opsežnijih zahtjeva za mehaničkom ventilacijom.
Labavo izgrađena ovojnica zgrade omogućuje prirodni prijenos zraka, što poboljšava kvalitetu zraka u zatvorenom prostoru i često eliminira potrebu za mehaničkom ventilacijom. U isto vrijeme ove labavije zgrade imaju tendenciju da budu više promašene i neugodnije, te mogu otežati regulaciju razine temperature. Povećana je mogućnost pojave plijesni uzrokovane vlagom, a veće količine zagrijanog ili ohlađenog zraka mogu izaći kroz curenje u ovojnici. To može povećati račune za energiju i negativno utjecati na okoliš povećanjem razine stakleničkih plinova.