Sintetički najam je najam koji subjektu koji koristi prednost najma, također poznatom kao najmoprimac, omogućuje određene porezne olakšice i razmatranja bilance. Struktura je postavljena tako da vlasnik nekretnine, odnosno najmodavac, dopušta iznajmljivaču nekretnine, odnosno najmoprimcu, pravo upravljanja nekretninom u zamjenu za plaćanje najma. Iako najmoprimac općenito koristi financiranje za plaćanje najamnine, sintetički najam se ne prikazuje kao obveza u bilanci društva najmoprimca. Osim toga, najmoprimac može dobiti povoljan porezni tretman za plaćanje kamata na zajam i svaku amortizaciju imovine.
Tvrtke su u svakom trenutku vrlo zabrinute oko sklapanja poslova koji poboljšavaju njihov ukupni financijski položaj. U mnogim slučajevima, poslovi mogu biti strukturirani na načine koji omogućuju tvrtki da svoju bilancu održi netaknutom čak i dok preuzima značajnu financijsku obvezu. Jedan takav aranžman poznat je kao sintetički najam, koji omogućuje tvrtki da iznajmi nekretninu bez da se ona prikaže kao negativna u bilanci.
Dvije glavne strane u sintetičkom najmu su najmodavac, koji je obično banka ili posebna tvrtka osnovana samo u svrhu aranžmana, i najmoprimac, koji pristaje iznajmiti nekretninu i upravljati njome. Zato je ova vrsta najma ponekad poznata i kao operativni leasing. U mnogim slučajevima, najmodavac također posuđuje novac najmoprimcu da dovrši aranžman, što omogućuje financiranje.
Dok je najam u funkciji, pojedinosti o sintetičkom najmu omogućuju najmoprimcu da ga drži izvan bilance. Takvo razmatranje iznimno je važno za tvrtke koje su zainteresirane potencijalnim investitorima pokazati jake financijske temelje. Još jedna pozitivna strana za najmoprimca je to što tvrtka također prima porezne olakšice za svaku amortizaciju imovine ili kamate plaćene zajmodavcu na zajam.
Važno je napomenuti da postoje određena ograničenja na sintetički zakup. Na primjer, mora biti strukturiran na takav način da najmoprimac nije dužan kupiti nekretninu po završetku najma, iako to može učiniti ako želi. Osim toga, razine najamnine moraju biti dovoljno niske kako ukupni iznos plaćanja tijekom trajanja najma ne prelazi 90 posto tržišne vrijednosti nekretnine.