Ugovor o podstanu je ugovor o najmu između najmoprimca i treće strane. Takav sporazum općenito ne povezuje vlasnika nekretnine s trećom stranom, što može stvoriti znatnu količinu rizika za prvotnog iznajmljivača, koji djeluje u sličnom svojstvu kao posrednik. Neki vlasnici nekretnina zabranjuju podstanarstvo, ali drugi ga mogu predstaviti kao jedinu opciju za ljude koji žele oslobođenje od trenutnog najma.
Kada osoba iznajmljuje nekretninu, općenito potpisuje ugovor o najmu s vlasnikom nekretnine. Zakup je pravni dokument koji obično opisuje pravila koja diktiraju ponašanje vlasnika nekretnine i najmoprimca. Zakup također općenito drži iznajmljivača odgovornim za mjesečna plaćanja i troškove štete koju nanese na nekretnini. Iz nekog razloga, međutim, iznajmljivač može odlučiti da želi iznajmiti nekretninu nekoj drugoj strani. Ugovor potpisan između ove dvije osobe poznat je kao ugovor o podstanu ili podzakup.
Neki ugovori o najmu zabranjuju iznajmljivačima da potpišu ugovor o podstanu s trećom stranom. Ako najmoprimac odluči zanemariti ovu zabranu, može poništiti ugovor o podstanu. To znači da će izvorni iznajmljivač i dalje vjerojatno snositi teret svih odgovornosti na koje se dogovorio u svom najmu s vlasnikom nekretnine. Ako se najamnine ne plaćaju, može ga se tužiti, a ako se napravi šteta na imovini, može biti prisiljen platiti popravke. Ovi rizici čine sklapanje ugovora o podstanu predmetom za duboko razmatranje, čak i ako takav aranžman nije zabranjen. Treća osoba, čak i kada joj je dopušteno sklopiti ugovor o podstanu s najmoprimcem, ne može biti ni na koji način obvezana prema vlasniku nekretnine.
Najmoprimac može biti u mogućnosti pristati na uvjete ugovora o podstanu koji se razlikuju od uvjeta sadržanih u njegovom najmu s vlasnikom nekretnine. Na primjer, može naplatiti samo dio najamnine trećoj strani. Međutim, izvorni iznajmljivač obično ne može trećoj osobi dodijeliti veća prava nego što ona ima. Ako ima pravo na jedno parkirno mjesto, malo je vjerojatno da ima ovlasti podzakupitelju dodijeliti dva parkirna mjesta.
Ugovor o podstanu nije ograničen na stambenu nekretninu. Neki poslovni prostori također se stavljaju na raspolaganje trećim stranama pomoću takvih ugovora. Ova su pitanja, međutim, obično mnogo kompliciranija i manje je vjerojatno da će se poduzeti protiv volje vlasnika nekretnine.