Što je uključeno u vrednovanje zemljišta?

Procjena vrijednosti zemljišta obično uključuje brojne izračune kako bi se utvrdilo koliko novca vrijedi zemljište. Između ostalog, procjena zahtijeva određivanje vrijednosti zemljišta neovisno o bilo kakvim zgradama, koliko se očekuje razvoj susjedstva u narednim godinama i vjerojatnost povećanja vrijednosti ili deprecijacije. Provođenje procjene vrijednosti zemljišta općenito je vrlo složen pothvat. Procjenitelji često koriste više od jedne metode određivanja vrijednosti zemljišta prije nego što dođu do konačnog broja.

Poznavanje vrijednosti zemljišta važno je iz više razloga. Potencijalni kupci zemljišta često žele znati koliko komad zemlje vrijedi prije nego što u njega ulože, na primjer. Vlade također imaju interes znati koliko vrijedi određeno zemljište kako bi procijenile poreze na imovinu. Procjena vrijednosti zemljišta je proces utvrđivanja stvarne trenutne vrijednosti bilo kojeg dijela zemljišta, bilo izgrađenog ili ne.

Jedna od najčešćih metoda vrednovanja temelji se na prodajnoj cijeni drugog, sličnog zemljišta. Metoda usporedive prodaje ispituje nedavne prodaje sličnog zemljišta unutar istog zemljopisnog područja kako bi se stekao uvid za što bi se zemljište prodavalo na otvorenom tržištu. Često puta usporediva metoda prodaje zahtijeva subjektivne prilagodbe za razlike u zemljištu i okolnom području. Prodajna cijena zatvorene parcele može pomoći u određivanju vrijednosti parcele slične veličine u blizini, na primjer, ali ako se ta parcela naslanja na prometnu ulicu, njezina će vrijednost nužno biti malo drugačija.

Mnogi procjenitelji također koriste model troškova razvoja. Prema ovoj metodi, procjenitelji proučavaju postojeće troškove koji su uključeni u razvoj sličnih zemljišnih parcela i uzimaju u obzir sve fizičke atribute zemljišta – kao što su potoci, bunari za navodnjavanje ili kamenito tlo – koji bi mogli utjecati na potencijal izgradnje. Ova vrsta vrednovanja je obično prilično iscrpna, uzimajući u obzir mnoge različite čimbenike.

Ako su zgrade već vezane uz parcele, stvari se često zakompliciraju kada je u pitanju procjena vrijednosti. U tim slučajevima procjena vrijednosti zemljišta zahtijeva izračun koliko zgrade utječu na prodajnu cijenu, te kolika bi bila vrijednost zemljišta bez priloženih zgrada. Postoji nekoliko metoda za izradu ovog izračuna.

Metode analize prihoda i analize troškova su među najčešćim. U metodi analize prihoda, procjenitelji procjene vrijednosti zemljišta procjenjuju koliko nekretnina zaradi svake godine. Zatim agenti određuju koliko zgrada vrijedi i dio zarađenog prihoda dodjeljuju zgradi. Ostatak je vrijednost zemljišta.

Procjenitelji također promatraju vrijednost zgrade prema metodi analize troškova, ali samo u smislu koliko je koštala njihova izgradnja. Prema ovoj metodi, vrijednost zemljišta je vrijednost imovine umanjena za sve troškove izgradnje. Vrednovanje analize troškova često se kritizira jer ne uzima u obzir amortizaciju ili troškove održavanja.

Umjesto da sami nagađaju i izračune, mnoge suvremene agencije za procjenu vrijednosti koriste računala i tehnologiju kako bi im pomogle da izvrše brže i točnije procjene vrijednosti zemljišta. Različiti programi osmišljeni su za razvoj formula i izračunavanje vrijednosti zemljišta na temelju niza različitih čimbenika. Ovaj proces poznat je kao kompjutersko potpomognuta masovna procjena ili CAMA.

CAMA programi obično koriste veće baze podataka o imovini, informacijama o prodaji i poreznim procjenama iz prošlih godina. Te su baze podataka poznate kao geografski informacijski sustavi ili GIS. Nijedno računalo ne može obaviti posao čovjeka, ali pravilno korišteno, računalo koje pokreće CAMA program može znatno olakšati rad procjenitelja.