Također poznat kao prolazni zakup ili neto zakup, zatvoreni najam je vrsta ugovora o najmu koji ne obvezuje najmoprimca da kupi nekretninu u vrijeme isteka ugovora. Ova vrsta ugovora omogućuje najmoprimcu da procijeni trenutnu vrijednost nekretnine u trenutku isteka najma i utvrdi je li se imovina povećala ili amortizirala tijekom trajanja ugovora. Ako je vrijednost nekretnine deprecirana, najmoprimac može jednostavno prekinuti odnos i pronaći novi smještaj. U situacijama kada je imovina porasla, najmoprimac može odlučiti primijeniti odredbe u ugovoru o najmu koje omogućuju dovršetak kupnje nekretnine.
Iako postoje varijacije u načinu pisanja zatvorenog najma, osnovni model zahtijeva izračun predviđene vrijednosti nekretnine na kraju ugovora o najmu. Na primjer, ako je predmetna nekretnina vozilo, procjena predviđene vrijednosti na kraju najma može biti polovica prvotne kupoprodajne cijene. Ova brojka procjene koristi se za izračunavanje iznosa mjesečnih plaćanja tako da na kraju najma najmoprimac može isplatiti vlasniku predviđenu vrijednost i time potpuno posjedovati vozilo.
Ovdje zatvoreni zakup pruža važnu opciju za najmoprimca. Ako je vozilo deprecirano iznad očekivanja, tada najmoprimac može odlučiti da ne iskoristi svoju opciju da ga kupi na kraju najma. Umjesto toga, vlasnik zadržava puni naslov. Ako najmoprimac odluči kupiti vozilo unatoč dodatnoj amortizaciji, on ili ona će platiti vlasniku vrijednost koja je bila predviđena i korištena za strukturiranje ugovora o leasingu, zapravo plaćajući više za vozilo nego što stvarno vrijedi. Većinom je vjerojatnije da će najmoprimac jednostavno vratiti vozilo vlasniku i potražiti drugi prijevoz.
Postoje slučajevi kada isti model vrijedi i za druge vrste imovine, uključujući nekretnine. Ovdje najmoprimac može zapravo iskoristiti situaciju zatvorenog najma kako bi osigurao imovinu koja je iznad vrijednosti predviđene u trenutku stupanja najma na snagu. Ovisno o tome kako su odredbe o najmu formulirane, najmoprimac može imati opciju kupiti nekretninu u iznosu predviđenom na početku najma. To znači da ako je imovina procijenjena otprilike dvadeset posto više nego što je prethodno bilo predviđeno, najmoprimac može iskoristiti opciju i kupiti nekretninu po nižoj projekciji, umjesto trenutne tržišne vrijednosti.
Budući da je model zatvorenog najma podložan lokalnim propisima, važno je znati koji su uvjeti i odredbe uređeni lokalnim zakonom. U nekim područjima najmoprimac možda neće imati mogućnost kupnje po nižoj projiciranoj vrijednosti ako je imovina procijenjena iznad prijašnjih očekivanja. Kao i kod bilo koje vrste pravnog ugovora, važno je razumjeti kako bi se svaka odredba u ugovoru primjenjivala u različitim scenarijima, prije nego što se ikada obvezate.