Zemljišna služnost daje osobi, stvorenju ili stvari pravo da gazi ili zadire u zemljište koje je u tuđem vlasništvu. Uobičajene služnosti uključuju pristup tuđoj imovini za pristup i izlazak, postavljanje komunalnih vodova ili kanalizacijskih cijevi, dolazak do prirodnih izvorskih izvora vode, hitne popravke ograde ili zemljanih klizišta ili omogućavanje prolaza stadama ili skupini životinja. U ruralnim područjima, zemljišna služnost se redovito dodjeljuje kako bi osoba došla do svoje kuće koja inače nema izlaz na more.
Prije kupnje parcele ili kuće važno je provjeriti postoji li zemljišna služnost na nekretnini kod odjela javnih radova ili ureda javnih knjiga. Budući da se prava služnosti prenose svaki put kada se zemljište ili imovina prodaje, ponekad ostaju neprimijećeni godinama. Međutim, mogu isplivati na površinu ako vlasnik nekretnine planira značajno izmijeniti zemljište postavljanjem hidromasažne kade ili bazena ili izgradnjom nove ograde. Služnosti zabranjuju bilo kakvu gradnju na njima i zahtijevaju službeno odricanje imovine ili kuće za nastavak projekta.
Postoji nekoliko različitih vrsta zemljišnih služnosti. Ponekad je zemljišna služnost diktirana postojećim aktima i dokumentima; ostali su stvoreni dodacima svježe dogovorenim dokumentima o vlasništvu i leasingu. Većina zajednica, županija i gradova ima vijeća za javne radove, pregled dizajna i korištenja zemljišta koja razmatraju zahtjeve građana za dodjelu služnosti i oslobađanje od služnosti.
Propisna služnost je najasertivnija i najagresivnija vrsta. U pravilu se radi o zahtjevu koji se temelji na tvrdnji da je predmetnu nekretninu koristila osoba pet uzastopnih godina bez znanja ili suglasnosti vlasnika. Ovo je često slučaj da netko hoda ili trči u udaljenom ili ruralnom području i prelazi zemljište koje se nalazi između ili blizu područja javnog zemljišta. Služnost nužde ili vlasnička služnost je slična i omogućuje pristup zemljištu bez izlaza na more na temelju potreba vlasnika zemljišta ili kuće bez izlaza na more.
Ostale služnosti dodjeljuju se na temelju određenih granica. Ponekad su granice točno navedene, poput “100 stopa (3048 cm) u širinu duž istočne linije posjeda do prednje ceste”, a drugi put su izrazi prilično nejasni, kao što je “duž vitkog puta koji se proteže do bodljikave žičana ograda.” U još nekim slučajevima, upute o služnosti su prilično općenite, kao što je “omogućiti pristup Phillips jahalištu” i redovito se nazivaju plutajućom služnošću. U stambenim četvrtima negativne služnosti su uobičajene kada se predviđa nova gradnja koja će blokirati poglede ili vidike postojećih stanovnika.
Problemi služnosti su najčešći između vlasnika susjednih nekretnina. Oni se redovito rješavaju na javnim raspravama i pravno evidentiraju za buduće potrebe. Nakon što se propisno unesu u evidenciju vlasnika nekretnina, služnosti ostaju netaknute i prenose se na buduće generacije putem ugovora, isprava, oporuka i kodicila.