Zračni zajam je strategija u kojoj se posrednik za nekretnine ili hipoteku pretvara da određeni komad imaginarne nekretnine postoji, te da postoji i imaginarni kupac koji je zainteresiran za kupnju te nekretnine. Broker tada prilazi zajmodavcu i pregovara o najboljoj mogućoj ponudi za ovog imaginarnog zajmoprimca, omogućujući zaradu od transakcije zajma koji je uslijedio. Nakon što je dobit osigurana, nepostojeći zajmoprimac ne plaća zajam, ostavljajući zajmodavcu bez imovine da zaplijeni i nadoknadi dio gubitka.
Sastavljanje tipične sheme zračnih zajmova zahtijeva mnogo truda. Broker mora uspostaviti mrežu referenci i kontakata koji pomažu u provjeravanju podataka dostavljenih na zahtjevu za zajam imaginarnog zajmoprimca. To znači korištenje telekomunikacijskih opcija koje zajmodavcu omogućuju da nazove poslodavca zajmoprimca, provjeri trenutnu kućnu adresu zajmoprimca, pa čak i provjeri kreditnu povijest podnositelja zahtjeva. Istodobno se moraju uspostaviti telefonski, internetski, pa čak i računi poštanskih sandučića koji omogućavaju provjeru postojanja imaginarne imovine, te da je vrijednost provjerena od strane procjenitelja. Nakon što je sve provjereno i čini se da je sve u redu, odobrava se zračni zajam.
Ako je shema zračnog zajma uspješna, broker funkcionira kao posrednik između zajmodavca i imaginarnog kupca, često primajući sredstva iz zajma i skrivajući sredstva na bankovnom računu koji se ne može ući u trag ili pretvarajući sredstva u neku drugu vrstu imovine. U roku od nekoliko mjeseci hipotekarni zajam na imaginarnoj nekretnini ne kasni, a zajmodavac pokreće postupak naplate ili ovrhe. U tom trenutku postaje jasno da zajmoprimac ne postoji, a imovina nikada nije bila prava. Obično je hipotekarni broker također poslovao pod lažnim imenom, a sada ga je iznimno teško locirati. Na kraju, zajmodavac ne ostaje bez imovine za ovrhu i bez izgleda da će ikada nadoknaditi gubitak.
Zračni zajam samo je jedna od nekoliko različitih vrsta uobičajenih prijevara koje se mogu dogoditi kod poslova s nekretninama. Još jedan uobičajeni model je krađa identiteta stvarne osobe za obavljanje poslova s nekretninama, situacija koja u konačnici stvara glavobolje i žrtvi krađe identiteta i zajmodavcima. Još jedna lažna strategija je napuhavanje procjena nekretnina pod krinkom planiranja kupnje nekretnine i poboljšanja prije prodaje s profitom. Iako ovaj pristup uvelike izgleda kao legitimna strategija preokretanja, zapravo se imovina nikada ne kupuje, a primatelj zajma obično nestaje bez traga.