Nekretninski derivat je posebna vrsta financijskog instrumenta u kojem vrijednost derivata varira ovisno o promjenama u imovini nekretnina. Ugovori koji pokrivaju takve izvedenice obično su napisani na temelju indeksa nekretnina; dobro konstruirani, široko zasnovani indeksi od vitalnog su značaja za ove vrste financijskih transakcija. Te su transakcije prilično složene, tako da obično korporacije ili sofisticirani ulagači koriste derivate. Primjeri imovinskih derivata su terminski ugovori, zamjene ukupnog povrata ili obveznice s derivatom u strukturi obveznica.
Terminski i budući ugovori najčešće su transakcije korištenjem imovinskih derivata. U tipičnom budućem ugovoru, investitor se slaže da će platiti određeni iznos u određenom budućem trenutku. Drugi će investitor tada platiti višekratnik dogovorenog indeksa imovine. Ovaj višestruki je fiksni. Pojednostavljen način gledanja na to je da se svaka strana kladi na drugačiji budući financijski ishod.
Neki investitori u komercijalne nekretnine koriste strategije kao što su zamjene. Oni vrše plaćanja na temelju indeksa kamatnih stopa. Izvedeni financijski instrumenti omogućuju investitorima da budu na tržištu nekretnina bez potrebe za kupnjom i prodajom zgrada. Iz tog razloga, drugi pojam za trgovanje nekretnina izvedenicama je sintetička nekretnina.
Ako ulagač ima nekretninu za najam i zajam s fiksnim plaćanjima, varijacije u iznosu najamnine koju može naplatiti znače da možda neće moći pokriti ta plaćanja iznosom prihoda koji prima od nekretnine. Korištenje izvedenica može pomoći u rješavanju ove mogućnosti; investitor može iskoristiti fluktuaciju vrijednosti zgrade, a da je ne mora prodati. Stope najma često rastu i niže s vrijednostima nekretnina, tako da derivati mogu pomoći u pružanju dodatnog prihoda u vrijeme kada je najam niska. Poteškoća u tome je u odlučivanju koju je izvedenicu najbolje upotrijebiti.
U osnovi, financijske transakcije s imovinskim derivatima imaju dvije druge ugovorne strane koje razmjenjuju gotovinu na temelju vrijednosti dogovorenog indeksa. Preporuča se da ulagači u nekretnine koriste samo jednostavne derivate i one koji su usko povezani s uključenim fizičkim svojstvima, budući da ulagači koji ulažu u složene derivate riskiraju bankrot. Međutim, ako se oprezno koriste, imovinski derivati mogu pomoći u stabilizaciji poslovnih nekretnina i pomoći u zaštiti od prisilne prodaje.
Ujedinjeno Kraljevstvo je bilo svjetski lider u korištenju imovinskih derivata. Najčešći indeks koji se u Velikoj Britaniji koristi za komercijalne nekretnine je Invest Property Databank. Ovaj indeks se također koristi u nekoliko drugih zemalja uključujući Australiju, Njemačku, Švicarsku, Francusku, Italiju i Švicarsku. Važno je da indeksi koji se koriste u derivativnim transakcijama budu pouzdani. U Sjedinjenim Državama, dva najčešće korištena indeksa su Indeks povjerenika Nacionalnog vijeća za ulaganja u nekretnine i Indeks Standard and Poor’s.