Hipotekarni derivati su vrsta financijskih instrumenata ulaganja koji ovise o temeljnoj vrijednosti hipoteka na kuću. Ulagači kupuju i prodaju dionice ovih derivata, koje dijele mnoge karakteristike s tradicionalnim dionicama i investicijskim fondovima. Iako ulaganje u derivate može pomoći tvrtkama da ublaže rizik, ono također može dovesti do znatnih financijskih gubitaka. Hipotekarni derivati temeljeni na drugorazrednim zajmovima bili su glavni pridonositelji recesije i hipotekarne krize u Sjedinjenim Državama (SAD) tijekom ranog 21. stoljeća.
Tržište kreditnih derivata velik je dio globalnog financijskog tržišta, a hipotekarni derivati su jednostavno mali dio ovog kreditnog tržišta. Svaka skupina hipotekarnih derivata predstavlja veliki broj hipotekarnih kredita, a može uključivati stotine ili čak tisuće pojedinačnih hipotekarnih kredita. Udružujući zajmove na ovaj način, banke pomažu u pružanju mogućnosti posjedovanja kuće većem broju ljudi, a istovremeno smanjuju vlastiti rizik od financijskih gubitaka ako kupci ne podmire svoje obveze plaćanja.
Kada pojedinci žele osigurati stambeni zajam, sastaju se s bankom ili zajmodavcem kako bi podnijeli zahtjev za hipoteku. Banke posuđuju novac pojedincu, a zatim u osnovi prodaju zajmove investicijskim ili derivativnim tvrtkama. Banka plaća tvrtki naknadu za ovu uslugu, a za uzvrat, tvrtka za derivate pristaje preuzeti odgovornost za osiguravanje da banka primi isplatu zajma. Banke gube velik dio potencijalne nagrade povezane s tim zajmovima, ali se također oslobađaju velikog rizika. Umjesto toga, investicijsko društvo apsorbira i potencijalne nagrade i rizike.
Investicijska društva izvode složene izračune kako bi im pomogli da odluče hoće li preuzeti određene skupine hipotekarnih derivata. Oni analiziraju hipoteke na temelju vrijednosti domova, kamatne stope i vjerojatnosti da će svaki vlasnik kuće platiti. Ako je očekivani gubitak manji od očekivane nagrade, tvrtka će odlučiti preuzeti derivate. U ovom slučaju, investicijsko društvo i njegovi ulagači mogli bi zaraditi veliku dobit ako svi vlasnici kuća izvrše plaćanja prema dogovoru ili ako vrijednost imovine poraste. Ove tvrtke također mogu izgubiti novac ako vlasnici kuća ne isplaćuju kredite ili ako vrijednost imovine padne.
Mnogi problemi povezani s hipotekarnim derivatima uključuju drugorazredne hipoteke ili zajmove kupcima s lošim kreditom. U nastojanju da ispune agresivan profit i ciljeve rasta, neke banke mogu odobravati hipoteke zajmoprimcima za koje je malo vjerojatno da će ih otplatiti. To može uključivati osobe s neprovjerenim prihodima, one koji kupuju kuće po napuhanim cijenama bez kapitala ili kupce koji imaju lošu povijest otplate kredita koje su podigli. Kada se to dogodi, derivati i investicijska društva gube novac. Tijekom recesije ili druge ekonomske krize, mnogi vlasnici kuća mogli bi propustiti svoje kredite, što bi dovelo do značajnog financijskog gubitka za banke, investicijske tvrtke i vlasnike kuća.