Privatne hipoteke su zajmovi stvoreni u određenim slučajevima kada se nekretnine prodaju privatno. U transakcijama koje uključuju privatne hipotekarne zapise, kupac dobiva nekretninu od prodavatelja ili vlasnika pod uvjetnom strukturom zajma o kojoj su se dogovorile obje strane. Uključene strane će potpisati ugovor, koji je u osnovi bilješka i koji također služi kao dokaz da strane imaju određeni poslovni ugovor. Obično, u ovom aranžmanu, kupac se slaže redovito plaćati prodavatelju dok se zajam ne isplati. Nakon dovršetka ovog posla, međutim, vlasnik privatne hipoteke može odlučiti prodati zadužnicu trećoj strani u cijelosti ili djelomično.
Postoje razni razlozi zašto ljudi stvaraju ove bilješke, a jedan od njih je brzo zatvaranje prodaje nekretnine, jer institucionalni zajmovi mogu biti dugotrajni i/ili ih je teško dobiti, u nekim slučajevima. Na primjer, poslovne banke, mirovinski fondovi ili osiguravajuća društva mogu imati stroge kriterije za odobravanje hipotekarnih kredita. Mnogi ljudi možda ne ispunjavaju kriterije koje su postavile te organizacije, što bi moglo smanjiti tržište za određene nekretnine. Kada vlasnik želi prodati svoju nekretninu i spreman je preuzeti određeni rizik, tada može koristiti opciju privatnih hipotekarnih zapisa.
Kako bi se nekretnina prenijela s prodavatelja na kupca, obje strane se dogovaraju o određenim uvjetima i obično sastavljaju i potpisuju ugovor o zajmu. Uvjeti ugovora mogu navesti pitanja kao što su iznos kamate za plaćanje, redovita stopa plaćanja i je li tjedno, dvotjedno ili mjesečno. Razmatrat će se i druga pitanja, kao što su radnje koje će poduzeti prodavatelj ako kupac prestane s redovitim plaćanjima ili jednostavno nije u mogućnosti podmiriti buduća plaćanja. Kada kupac ne izvrši plaćanje, vlasnik privatnih hipotekarnih zapisa obično može zaplijeniti nekretninu i može je odlučiti prodati nekom drugom.
Privatne hipoteke također se mogu prodati drugim investitorima. Postoji mnogo razloga zašto bi vlasnik privatne hipoteke mogao odlučiti prodati je trećoj strani. Jedan od razloga je taj što privatne hipotekarne zapise obično osiguravaju redoviti dotok prihoda, ali vlasnik bi mogao htjeti hitno dobiti paušalni iznos novca kako bi zadovoljio trenutne potrebe. Kada on ili ona proda novčanicu, novi vlasnik novčanice primat će redovne isplate. Ovi se poslovi također mogu pregovarati i prilagoditi kako bi se stvorio obostrano koristan poslovni aranžman.
Postoje investitori i tvrtke specijalizirane za kupnju i prodaju privatnih hipotekarnih zapisa. Prije kupnje novčanice od trenutnog vlasnika, ulagač će obično procijeniti svaki potencijalni rizik povezan s novčanicom. On ili ona će također procijeniti vrijednost imovine koja podupire bilješku i druge čimbenike, poput financijskog statusa obveznika hipoteke. Privatne hipotekarne bilješke mogu se nazvati vlasničkim novčanicama o povratu, novčanim tokovima, bilješkima koje financira vlasnik ili bilješkima koje financira prodavatelj.