Komercijalni vrijednosni papiri zaštićeni hipotekom su vrsta ulaganja u kojoj prihod dolazi od plaćanja hipoteke. Hipoteke su za poslovne nekretnine, kao što su poslovne zgrade i tvornice, a ne za stambene nekretnine. To teoretski smanjuje rizik za ulagače, budući da je manja vjerojatnost da će zajmoprimci komercijalnih hipotekarnih zajmoprimaca prijevremeno otplatiti zajmove od stambenih zajmoprimaca.
Hipotekarni vrijednosni papir uključuje hipotekarne zajmodavce, kao što su banke, rasprodaju prava na otplatu višestrukih zajmova. Ti se zajmovi zatim pakiraju zajedno tako da svaki investitor ima udio u ukupnom paketu koji pokriva više hipoteka. Cilj toga je smanjiti rizik za ulagače od pojedinačnih zajmoprimaca koji ne plaćaju hipoteku. Tehnika pakiranja znači da određeno zadano stanje ima samo mali učinak na ukupni prihod otplate, a taj se mali učinak zauzvrat dijeli među mnogim ulagačima. Ipak, postoje neki nedostaci; pakiranje znači da može biti teže točno procijeniti ukupni rizik kredita uzetih u cjelini.
Jedna od najznačajnijih razlika između vrijednosnih papira zaštićenih komercijalnim hipotekama i vrijednosnih papira zaštićenih stambenim hipotekama uključuje pitanje prijevremene otplate. Kada hipotekarni zajmoprimac prijevremeno vrati nepodmireni iznos, ukupni prihod zajmodavca je manji. To je zato što, unatoč kaznama prijevremenog otkupa, zajmodavac i dalje gubi na budućim otplatama kamata, koje često mogu premašiti sam iznos zajma. Kod hipotekarnog vrijednosnog papira, ovaj gubitak snose ulagači, koji ostvaruju manji prihod od očekivanog.
Barem u Sjedinjenim Državama, komercijalne hipoteke općenito će imati veće kazne za otplatu unaprijed, zbog čega je manje vjerojatno da će zajmoprimci prihvatiti ovu opciju. U nekim slučajevima, zajmoprimac može čak biti spriječen u prijevremenom otplati zajma pod bilo kojim okolnostima ili može biti zaključan na određeni broj godina prije nego što stekne pravo na prijevremenu otplatu. Ova ograničenja stoga smanjuju rizik od gubitaka u vezi s prijevremenom otplatom od strane ulagača u komercijalne hipotekarne vrijednosne papire.
U nekim slučajevima, komercijalni vrijednosni papiri zaštićeni hipotekom mogu imati koristi od temeljnih hipoteka koje imaju klauzulu o odbijanju. To znači da zajmoprimac ne može jednostavno platiti gotovinom kako bi ranije otplatio zajam. Umjesto toga, zajmoprimac mora zajmodavcu dostaviti sigurnosni proizvod u ekvivalentnoj vrijednosti, obično u obliku trezorskih zapisa ili zapisa. Ulagači će tada dobiti interes za te vrijednosne papire, što daje vrlo pouzdan i stalan prihod. U nekim slučajevima, zajmoprimac nije obvezan za otplatu kredita, već je to alternativa prijevremenom otplati zajma u gotovini.